Nemez_06 (nemez_06) wrote,
Nemez_06
nemez_06

Юридические тонкости выбора земельного участка

Оригинал взят у lifestroi в Юридические тонкости выбора земельного участка
В предыдущей статье серии «Как построить дом за 4 миллиона» я рассказывал о критериях выбора участка со строительной точки зрения, в этой же хочу коснуться другой стороны вопроса – юридической. Предыдущие две части находятся тут и тут.

Допустим, вы нашли участок своей мечты – в нужном месте, подходящего размера и оптимальный по цене.




Не спешите на эмоциях сразу же совершать сделку: помните, что после заключения договора и оплаты все юридические проблемы участка могут тяжким грузом повиснуть на ваших плечах. Итак, давайте разберем, какие проблемы могут подстерегать вас при покупке земельного участка и как их можно избежать.

Перво-наперво обратите внимание на назначение и тип использования земельного участка. Если вы собираетесь строить дом, а не просто картошкой участок засадить решили, - то вам нужна земля категории «под ИЖС» или «для дачного строительства». Если же вы купите землю сельхозназначения ЛПХ (личное приусадебное хозяйство), то построить на нем ничего полезней сарая вам не удастся.



По возможности – консультируйтесь по этому вопросу с юристом, ибо в регионах, например, нередок такой вид мошенничества, как продажа участков сельхозназначения в долевое владение: покупатель получает отрезок земли, на котором ни дом не сможет построить, ни прописку получить, и даже сбыть с рук ее не удастся без труда.

Выяснили тип земель - требуйте от продавца комплект документов на предлагаемый отрезок земли. В комплекте должны быть:
- Документы на право собственности (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, распоряжение местной администрации и пр.) и выписка из ЕГРП. То есть из этой бумаги вам должно стать ясно, как и когда была получена земля владельцем, сколько соток у него в собственности, пригоден ли участок для ИЖС.
- Кадастровый паспорт: в нем прописан план земельного участка, а также его статус и границы. Также в кадастровой выписке оговорены «тонкие места»: например, запрет на вырубку растений, места пролегания газовых труб и других коммуникаций.
- Документ о своевременной оплате налогов: это может быть справка из дачного товарищества или из налоговой службы.

Естественно, не поленитесь попросить у продавца паспорт и сверить с ним данные документов.
Теперь более подробно пройдемся по вышеозначенным пунктам. Документы на право собственности помогут установить юридическую чистоту земли: как она перешла в собственность покупателя, как была оформлена. Если продавец – юрлицо, то не будет лишним проверить устав и запросить документ на право подписи, а если «физик» - то нужно согласие жены/мужа на продажу участка. Кстати, если поведение продавца и/или его внешний вид кажутся вам странными – не стесняйтесь требовать справку о вменяемости, лишние проблемы вам потом не нужны.

Идем дальше. Кадастровый паспорт помогает определить границы участка; зная номер земли по кадастровому плану, вы можете сами посмотреть его данные на портале Росреестра.



Если участок на кадастровую стоимость не поставлен, то его покупка чревата проблемами: в дачных кооперативах, например, часто продают участки, межевание которых не производилось - следовательно, границы такой земли не определены, и покупатель платит за «кота в мешке».

Недавний пример: клиент приобрел землю, в кадастровом паспорте которой было указано – «границы участка подлежат межеванию». После установления границ участок клиента уменьшился с 8 соток до 6,5 – оказалось, что земля по соседству была размежевана много раньше, и полторы сотки разницы просто некуда было вместить.

Плохо, если у приглянувшегося вам участка документы есть только на часть земли. В этом случае вам просто необходим его кадастровый номер, чтобы выяснить, не находится ли незадокументированная земля в зоне, например, газопровода. Или не обременен ли участок правом ограниченной эксплуатации.
Что касается долгов Продавца, то помните – если они есть, то после совершения сделки в полном объеме лягут на ваши плечи. Я имею в виду не только долги по сборам в товарищество, но и коммунальные выплаты, налоги и пр.

Часто землю предлагают не саму по себе, а с фундаментом. В этом случае, помимо всех документов, о которых речь шла выше, требуйте свидетельство о регистрации права собственности на объект незаконченного строительства, а также акт освидетельствования БТИ.

Если земля вам приглянулась в строящемся поселке, то изучите генплан, утвержденный местными властями. Теоретически, конечно, девелопер может разбить землю на участки и без него, - но для будущих собственников это чревато проблемами с подведением коммуникаций и получением адреса.



Также, если девелопер пообещал вам коммуникации – то на них должны быть предоставлены техусловия. Наличие таких документов наглядно покажет, насколько хорошо девелопер подготовлен: если к продаже он подготовился «на троечку», то лучше поискать другого продавца и другой участок.

И последнее. Осматривая приглянувшийся участок, обратите внимание на окружающую его территорию – нет ли там заводов, складов, магистралей или иных объектов, которые могут поставить под угрозу комфорт вашего проживания. План будущего развития территории должен быть у застройщика либо на официальном сайте поселения. Но, чаще всего, если земля граничит с лесом, водоемом или жилым массивом, то в большинстве случаев строительство по соседству будет невозможным. А вот если вокруг участка – бескрайние поля, есть повод задуматься: возможно, они будут пущены под строительство дачного поселка, или, что гораздо хуже – под строительство дорог или промышленных объектов. Вам хочется иметь под боком отравляющий атмосферу завод? Вряд ли.

Кажется, я вкратце рассказал вам обо всех правовых тонкостях, имеющих место при выборе участка. Хотите, чтобы я о каком-то аспекте рассказал подробней, - не стесняйтесь задавать вопросы в комментариях.

Я пишу о правильном малоэтажном домостроении и правильных инженерных коммуникациях:

Выбираем идеальный материал для стен: ячеистые бетоны
Газовая камера своими руками
Чем отапливать загородный дом?
Правильный проект и правильный дизайн
Из чего построить дом?
Из чего еще построить дом?
Философский камень
Квартира или загородный дом?
Для чего нужен фундамент?
Стоимость эксплуатации загородного дома: реальность и мифы
Концепция правильного ремонта и строительства
Для чего нужен дизайнер?
Технология строительства дома из несъемной опалубки
Дом из СИП-панелей: о чем молчат производители.
Как правильно вести себя заказчику ремонта или строительства
Как отличить порядочного строителя от скота?

Подписаться в три клика на обновления моего блога в жж - невероятно просто, но зато читать каждый день невероятно приятно!

Также можно подписаться в твиттере и в вк.



Tags: Знания - СИЛА, Личное., Пригодится., Человек и ЗАКОН
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments